Quand le propriétaire d'un logement meublé loué en saisonnier ou pour une courte durée est-il redevable de la taxe d’habitation ?

Dans une décision rendue le 15 juin 2023, le Conseil d’Etat retient que le propriétaire d'un logement meublé loué pour une courte durée via une plateforme en ligne est redevable de la taxe d'habitation.

Dans cette affaire, les propriétaires d'un appartement situé dans les Alpes-Maritimes, l’ont loué meublé pour de courtes durées, par l'intermédiaire de plusieurs sites de location en ligne.

Estimant qu'ils en avaient la disposition au 1er janvier de l'année 2018, l'administration fiscale les a assujettis au titre de cette année à la taxe d'habitation à raison de ce logement.

Leur demande tendant à la décharge de cette imposition ayant été rejetée par le tribunal administratif de Nice (30 mai 2022), les propriétaires interjettent appel. Celui-ci sera transmis au Conseil d'Etat par la présidente de la cour administrative d'appel de Marseille, en application des dispositions de l'article R. 351-2 du code de justice administrative.

Le Conseil d’Etat rejette le pourvoi des requérants dans son arrêt du 23 juin 2023 et confirme le jugement rendue en première instance par le tribunal administratif.

En principe, la taxe d'habitation est due par le propriétaire « pour tous les locaux meublés affectés à l'habitation autres que ceux affectés à l'habitation principale » (article 1407 du code général des impôts). Cette taxe est due et établie pour l’année entière au nom des personnes qui en ont la disposition ou la jouissance personnelle d’après les faits existants au 1er janvier de l’année d’imposition[1].

Cependant, la Haute juridiction administrative a retenu « qu'est en principe redevable de la taxe d'habitation le locataire d'un local imposable au 1er janvier de l'année d'imposition. Toutefois, par dérogation à ce principe, lorsqu'un logement meublé fait l'objet de locations saisonnières ou de courte durée, le propriétaire du bien est redevable de la taxe d'habitation dès lors qu'au 1er janvier de l'année de l'imposition, il peut être regardé comme entendant en conserver la disposition ou la jouissance une partie de l'année. »

Or, une des particularités de l’arrêt est que pour constater la conservation de la disposition ou de la jouissance du logement par les propriétaires, les juges retiennent simplement la circonstance que le logement était loué en courte durée  « pour des périodes qu'il était loisible aux requérants d'accepter ou de refuser ».

Cette décision s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence désormais bien établie matière de taxe d'habitation, s’agissant notamment des locations meublées saisonnières, en recherchant dans chaque cas d’espèce si le propriétaire s'est réservé la disposition ou la jouissance du local une partie de l'année[2].

Ainsi, le propriétaire d’un logement loué en meublé pour de courte durée ou en location saisonnière sera redevable de la taxe d'habitation dès lors, qu'il peut être regardé comme entendant conserver la disposition ou la jouissance du logement une partie de l'année, et ce, alors même que le logement serait déjà loué le 1er janvier.

Le propriétaire est donc redevable de la taxe d’habitation si son bien n’est mis en location qu’une partie de l’année. Dans le cas d'un logement meublé donné en location plusieurs mois dans l'année par un bail expirant en juin sans tacite reconduction possible, le propriétaire est en effet considéré comme « entendant s'en réserver la disposition en dehors des périodes de location », peu importe que dans l’effet il n’en ait aucunement l’intention[3].

Tel est le cas également pour un local meublé situé dans une station thermale si le propriétaire l'occupe ou le fait occuper gracieusement une partie de l'année[4]. Qu’importait en l’occurrence que ce local ait été mis en location pendant l'autre partie de l'année et était passible de la cotisation foncière des entreprises, ou que ce propriétaire disposait d'une autre habitation dans la même commune ou encore qu'il louait directement le bien sans passer par un intermédiaire.

Même solution pour un propriétaire louant ponctuellement une villa à titre saisonnier en entendant en conserver la disposition ou la jouissance à l'expiration du contrat de location[5].

Au contraire, le propriétaire ne serait pas redevable de la taxe d'habitation s'il peut démontrer qu'il n'entendait pas, au 1er janvier de l'année considérée, conserver la disposition ou la jouissance du logement au cours de l'année.

C’est ainsi que le propriétaire d'une habitation meublée qui l'a louée en location saisonnière toute l'année, par l'intermédiaire d'une agence immobilière, à laquelle il a donné un mandat ne lui réservant aucune possibilité de séjour, et qui n'y a effectivement pas séjourné, n'est pas redevable de la taxe d'habitation, alors même que la location n'a été effective que pour une partie de l’année[6].

[1] Articles 1408 et 1415 du code général des impôts

[2] CE, 2 juillet 2014, n° 369073

[3] CE, 30 novembre 2007, n° 291252

[4] CE, 2 juillet 2014, n° 369073

[5] CE, 24 juillet 2019, n°420149

[6] CAA Bordeaux, 20 mai 1997, n°95-94

Ressources associées

Conseil d'Etat, 8ème - 3ème chambres réunies, 15 juin 2023, n°468195

Source : FNAIM