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Loi ALUR : contrats et honoraires du syndic

La loi ALUR a modifié les règles applicables au contrat et aux honoraires du syndic afin d’améliorer leur lisibilité et d’éviter d’éventuelles dérives. Un modèle type de contrat est ainsi instauré et les honoraires du syndic sont davantage encadrés.

Toutefois, le contrat et la rémunération du syndic sont toujours soumis à l’accord des copropriétaires réunis en assemblée générale, le vote intervenant à la majorité absolue(majorité des voix de tous les copropriétaires / loi du 10.7.65 : art. 25).

Par ailleurs, la désignation du syndic s’effectue désormais après une mise en concurrence faite par le conseil syndical (sauf absence de conseil syndical ou impossibilité de mettre en concurrence du fait du marché local). Dans ce cas, les projets de contrats doivent mentionner le montant des frais bancaires afférents au compte séparé (cf. fiche « obligation de compte séparé dans les copropriétés »).

1. Contrat de syndic

Avant la loi ALUR, seul le contenu du mandat du syndic était règlementé : sa durée, sa date de prise d’effet, les éléments de détermination de sa rémunération et les conditions d’exécution de sa mission devaient y être mentionnés (décret du 17.3.67 : art. 29).

La loi ALUR instaure un contrat-type, dont le contenu sera défini par décret en Conseil d’Etat, auquel le mandat de syndic doit désormais se conformer. Il ne peut, même à titre indicatif, mentionner de barème sur les honoraires spécifiques.

La durée du mandat du syndic demeure fixée par l’assemblée générale dans la limite de trois ans maximum. L’assemblée générale peut ainsi désigner le même syndic, une ou plusieurs fois, pour une durée, librement négociée, de trois ans maximum.

Lorsque le mandat du syndic est renouvelé, un nouveau contrat, mentionnant obligatoirement ses dates de prise d’effet et d’échéance, doit être soumis à l’autorisation des copropriétaires. Dans ce cas, la mise en concurrence de plusieurs projets de contrats n’est pas nécessaire.

2. Honoraires du syndic

Avant la loi ALUR, le syndic pouvait percevoir deux types de rémunération dont le montant était librement négocié avec les copropriétaires au moment de sa désignation :

  • des honoraires pour la gestion courante (dont la liste minimale était fixée par l’arrêté du 19.3.10 dit Novelli),
  • des honoraires spécifiques pour les prestations particulières.
    Désormais, la rémunération du syndic est déterminée de manière forfaitaire pour les actes de gestion courante. Le montant des honoraires demeure librement négocié entre le syndic et les copropriétaires.

Le syndic peut également prétendre à des honoraires supplémentaires :

  • s’il accomplit des prestations particulières dont la liste sera définie par décret
  • si la copropriété réalise des travaux : la rémunération du syndic doit alors être exprimée en pourcentage du montant hors taxe de ces travaux, avec un taux dégressif selon leur importance. Son montant est décidé par les copropriétaires lors de l’assemblée générale au cours de laquelle les travaux sont décidés.

Par ailleurs, les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des frais de recouvrement et de l’état daté ne peuvent dépasser un plafond.

Copropriétés : un contrat type pour les syndics à partir du 2 juillet 2015

Afin d’améliorer la gestion des copropriétés, un décret publié au Journal officiel du samedi 28 mars 2015 fixe un modèle de contrat type de syndic auquel devront se conformer tous les contrats conclus ou renouvelés après le 1er juillet 2015. Ce décret fait suite à l’article 55 de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi Alur).

Ce modèle de contrat type doit contenir notamment :

  • les missions du syndic,
  • la durée du contrat,
  • la désignation, la révocation et la démission du syndic,
  • la fiche synthétique de copropriété,
  • les prestations et les modalités de rémunération du syndic professionnel,
  • le forfait (contenu du forfait, tenue de l’assemblée générale annuelle, prestations optionnelles et particulières, modalités de rémunération…),
  • le remboursement et la rémunération du syndic non professionnel,
  • les frais et les honoraires imputables aux seuls copropriétaires.

Ce décret fixe également la liste limitative des prestations particulières pouvant être rémunérées en complément du forfait (réunions et visites supplémentaires, règlement de copropriété et état descriptif de division de la copropriété, gestion administrative et matérielle suite à un sinistre, études techniques…).

Les copropriétés en difficulté et la Loi ALUR

Quand une copropriété rencontre des difficultés financières, un mandataire ad hoc doit être désigné pour dresser un état des lieux et trouver des solutions visant à rétablir l’équilibre financier.

​U​ne copropriété est considérée comme étant en difficulté dès lors que, à la clôture des comptes, le taux d’impayés atteint :

  • 25 % pour les copropriétés comprenant jusqu’à 200 lots,
  • 15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots.

Ce pourcentage est calculé sur la base des sommes exigibles au titre du budget prévisionnel et des dépenses liées aux :

  • travaux de conservation et d’entretien de l’immeuble (hors maintenance),
  • travaux portant sur les éléments d’équipement communs (hors maintenance),
  • travaux d’amélioration,
  • études techniques (diagnostics et consultations)

A noter que les sommes devenues exigibles dans le mois précédant la date de clôture de l’exercice ne sont pas considérées comme des impayées.

Si le niveau des impayés atteint 25% des charges exigibles, le syndic de copropriété doit en informer le conseil syndical.

Cette information doit :

  • être adressée sans délai à chaque membre du conseil syndical,
  • présenter l’état des impayés avant répartition à la date de la clôture de l’exercice comptable.

Le syndic dispose d’ 1 mois à compter de la clôture des comptes pour engager un recours auprès du tribunal de grande instance (TGI) du lieu de situation de l’immeuble afin de lui demander de désigner un mandataire ad hoc.S’il n’agit pas dans ce délai, le TGI peut être saisi directement par :

  • les copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix de la copropriété,
  • un créancier dont les factures de travaux, d’eau ou d’énergie, restent impayées depuis au moins 6 mois et après un commandement de payer resté infructueux,
  • le préfet ou le procureur de la République,
  • ou le maire de la commune où est situé l’immeuble.

Dans tous les cas, la saisine est accompagnée des pièces susceptibles de justifier la demande (factures impayées, lettres de rappel, mises en demeure, échanges de courriers divers…)

A noter que les copropriétaires ou les créanciers qui ont saisi le tribunal doivent en informer le maire de la commune de l’immeuble et le préfet.

 

Désignation du mandataire ad hoc

Le président du TGI statue par ordonnance sur requête ou comme en matière de référé et peut désigner un mandataire ad hoc dont il détermine les missions et la rémunération.

Le mandataire peut-être :

  • un administrateur judiciaire,
  • une personne physique ou morale dotée d’une expérience ou d’une qualification particulière au regard de l’affaire.

Le juge peut entendre tout membre du conseil syndical avant de statuer.

Obligations du syndic

Le syndic est tenu de fournir au mandataire désigné l’ensemble des documents nécessaires à la réalisation de sa mission.

La transmission de ces pièces doit être faite dans les 15 jours suivant la notification de l’ordonnance du juge au syndic.

Mission du mandataire ad hoc

Le mandataire ad hoc a pour mission générale :

  • d’analyser la situation financière de la copropriété,
  • de vérifier l’état de l’immeuble afin d’assurer la sécurité des copropriétaires et des locataires,
  • de mener toute action de médiation et de négociation entre les parties,
  • d’élaborer des préconisations pour rétablir l’équilibre financier.

Rapport du mandataire ad hoc

Ces observations et recommandations doivent être présentées dans un rapport remis au tribunal dans un délai de 3 mois renouvelables une fois par décision du président du TGI.

Ce rapport doit ensuite être transmis par le greffe du TGI :

  • au syndic de copropriété,
  • au conseil syndical,
  • et au maire de la commune de l’immeuble concerné ou au préfet.

Les copropriétaires doivent pouvoir consulter le rapport. Le syndic doit les en informer individuellement par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise contre émargement. Une copie du rapport peut être remise à tout copropriétaire qui en fait la demande, et à ses frais.

Assemblée générale

Les projets de résolutions nécessaires à la mise en œuvre du rapport doivent être débattus en assemblée générale qui doit se tenir :

  • dans les 6 mois suivant la remise du rapport si aucune mesure d’urgence n’est préconisée,
  • dans les 3 mois suivant la remise du rapport si des mesures d’urgence sont prévues.

Le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale spéciale si aucune assemblée n’est déjà prévue dans le délai imparti.

Si une assemblée générale est déjà prévue, le syndic y inscrit obligatoirement à l’ordre du jour les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre du rapport.

Le procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue doit ensuite être notifié par le syndic dans les 6 mois suivants la remise du rapport :

  • aux auteurs de la saisine,
  • au juge,
  • et au mandataire ad hoc.

Frais de procédure

Les frais de procédure liés à la désignation du mandataire ad hoc et à ses interventions sur la copropriété sont répartis par le juge entre le syndic et le syndicat des copropriétaires.

Lorsque la saisine est à l’initiative d’un créancier, les frais sont mis à sa charge.

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Détecteurs de fumée obligatoires dans les logements avant mars 2015

Au plus tard le 8 mars 2015, tous les lieux d’habitation devront être équipés d’un détecteur de fumée. Si vous ne voulez pas attendre le dernier moment, ces informations vous concernent.

L’arrêté du 5 février 2013 précise toutes les exigences auxquelles doivent répondre ces appareils.

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Plafonnement des honoraires de location à compter du 15 septembre 2014

Un décret du 1er août 2014 prévoit le plafonnement des honoraires de location d’un logement (frais d’agence) demandés aux locataires par les professionnels de l’immobilier. Ces dispositions qui ne concernent ni les baux commerciaux, ni les baux professionnels s’appliquent à compter du 15 septembre 2014.

Pourquoi un compte bancaire séparé ?

Compte unique: une mise sous tutelle

Parmi les curiosités du fonctionnement de la copropriété, l’usage du compte bancaire unique du syndic marque une exception que la corporation des syndics défend bec et ongles par des mesures dérogatoires et des ruses visant uniquement la défense de ses propres intérêts.

A l’heure où l’administration et les entreprises passent à l’e-gestion avec les échanges électroniques garants de transparence et de traçabilité, les syndics préfèrent conserver une gestion financière opaque, introvertie, avec compte commun et carnet de chèques.

Il est évident qu’au delà du profit apparent, mais limité, du placement d’une trésorerie groupée, le compte bancaire unique apporte au syndic de nombreux avantages, parmi lesquels :

  • La création d’une forme de centrale d’achat avec des négociations particulières de commande et de règlement dont se plaignent à la fois les fournisseurs et les clients réels, les copropriétaires.
  • La facilité à facturer des prestations particulières auprès des copropriétaires, comme les frais élevés de recouvrement automatique, sans toujours apparaître dans la comptabilité du syndicat.
  • L’impossibilité de faire un contrôle complet des comptes, à défaut de référence externe, le relevé. En effet il n’est pas possible de vérifier que les opérations inscrites en comptabilité reflètent exactement les opérations de trésorerie réelles. Sans compte bancaire séparé, il ne peut y avoir de réelle étanchéité des comptes des copropriétés qui utilisent le même compte bancaire.
  • La viscosité du transfert de la trésorerie en cas de changement de syndic, alors que le transfert, de signature est immédiat en cas de compte bancaire séparé.

Via LaTribune.fr

Ce qui change avec la loi Alur

Définitivement adoptée jeudi 20 février après le vote du Sénat, la loi Alur (accès au logement et urbanisme rénové) devrait mieux encadrer les charges de copropriété, mais vont-elles pour autant baisser ? Les nouvelles obligations de la loi de Cécile Duflot « devraient entraîner un surcoût de 10 à 25 % en termes d’honoraires, selon la taille de la copropriété », selon Jean-François Buet, président de la Fnaim.

Instauration d’un fonds de travaux

Les immeubles d’au moins 10 lots et construits depuis plus de cinq ans devront constituer un fonds de travaux équivalant à 5 % au minimum du budget prévisionnel annuel, destiné à organiser les travaux à venir au sein de la copropriété, afin de permettre de mieux anticiper et gérer les dépenses exceptionnelles. Cela à compter du 1er janvier 2017.

Immatriculation des copropriétés

Afin de faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l’état des copropriétés, ces dernières vont faire l’objet d’une immatriculation sur un registre national, tenu par un établissement public de l’Etat.

Mise en place obligatoire d’un compte séparé

Au lieu du compte collectif du syndic – utilisé par 9 copropriétés sur 10 – qui englobe l’ensemble des copropriétés gérées, l’instauration de comptes séparés permet une plus grande transparence dans la comptabilité du syndic et l’usage qu’il fait de ses fonds (avec une dérogation pour les petites copropriétés de moins de 15 lots). Mais, en empêchant les traitements de masse, elle justifie des honoraires plus élevés, selon les syndics.

Fourniture d’une fiche synthétique d’immeuble

Mise à jour tous les ans et tenue à disposition des copropriétaires, cette fiche synthétique référencera la situation financière de la copropriété et l’état du bâti. L’ensemble des données financières et techniques devant y figurer sera précisé par décret.

Modification des contrats de syndics

Fini les forfaits annuels alléchants qui dissimulent des frais particuliers aux tarifs exorbitants, « la loi Alur va apporter de nettes améliorations du point de vue des contrats de syndics », explique Paul Philippot. Jusque-là, la très faible transparence de leurs honoraires laissait place à beaucoup d’abus.

Si l’arrêté Novelli du 19 mars 2010 avait déjà listé les 44 tâches de gestion courante faisant l’objet des contrats de base des syndics, il leur était en fait assez aisé d’en faire passer un bon nombre (sous d’autres dénominations) en tant que prestations exceptionnelles, à des montants parfois exorbitants. Là où les honoraires de base ont augmenté de près de 3 % en 2012, les prestations particulières ont augmenté de 10 %, selon l’observatoire des charges de l’Unarc.

Avec la loi Duflot, les contrats de syndic sont élargis à un certain nombre de prestations jusqu’alors particulières (dont la liste sera fixée par décret). Mais surtout, une liste limitative des frais particuliers pouvant faire l’objet d’une facturation supplémentaire est fixée par décret et tout ce qui n’y figure pas fait obligatoirement partie du forfait de base. Les contrats de syndics seront tous les mêmes et il sera donc beaucoup plus simple de les comparer entre eux lors d’appels d’offres.

Amélioration des coûts de gestion des copropriétés

Avec la loi Alur, les convocations aux assemblées générales, notifications, mises en demeure et autres documents officiels pourront désormais être envoyés par voie électronique plutôt que par des recommandés très coûteux, jusqu’alors de mise.

Mise en place d’un extranet

Pratique, peu cher, sécurisé, le portail sur Internet permet aux copropriétaires d’accéder à la plupart des documents relatifs à leur copropriété (carnet d’entretien, procès verbaux d’assemblées générales, règlement de copropriété, budget de l’année, contrats…). Avec la loi Alur, il est rendu obligatoire, sauf décision contraire lors de l’AG des copropriétaires. « Il évite ainsi de nombreux frais de photocopie, d’envoi et libère en partie le syndic de tâches chronophages. Ce dernier peut alors mieux se consacrer à la bonne gestion de la copropriété », explique Luc Caille.

En revanche, il est important que ce portail ne soit pas dépendant du syndic, car toutes les informations qui y figurent pourraient être perdues lors d’un changement de prestataire, souligne-t-il.

Hélène Dupuy

Via Les Echos

Vente : Plus-Value Immobilière

Les plus-values réalisées lors des ventes à titre onéreux sont en principe passibles de l’impôt sur les plus-values.

Quelles sont les personnes imposables ?

Ce régime des plus-values immobilières s’appliquent aux personnes physiques qui réalisent des plus-values, soit directement soit par l’intermédiaire de société relevant de l’impôt sur le revenu des personnes physiques (exemple : société civile immobilière) ou de part de FCPI ou FPI (fonds de placement dans l’immobilier).

Quelles sont les opérations imposables ?

Seules sont imposables les plus-values réalisées lors :

  • d’une vente ;
  • d’un apport en société ;
  • des échanges…

Quels sont les biens imposables ?

  • Les immeubles (bâtis ou non bâtis) ou les droits relatifs à des immeubles (usufruit , nue-propriété, servitudes, etc.) ;
  • les parts de sociétés à prépondérance immobilière (sociétés dont l’actif est, à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles non affectés à leur propre exploitation).

Quels sont les biens exonérés ?

  • les immeubles constituant l’habitation principale du cédant au jour de la cession ainsi que leurs dépendances immédiates et nécessaires ;
  • les immeubles pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation lorsque la condition de remploi est satisfaite ;
  • les immeubles échangés dans le cadre d’opérations de remembrements ou assimilées ;
  • les immeubles dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 € ;
  • les terrains à bâtir détenus depuis plus de 30 ans ;
  • les logements détenus depuis plus de 22 ans pour l’impôt de plus-value uniquement (en revanche, les prélèvements sociaux ne sont plus dus au-delà de trente ans)
  • une exonération particulière est prévue en faveur de certains contribuables non-résidents ;
  • les titres de sociétés à prépondérance immobilière détenus depuis plus de 30 ans, ou sous conditions les titres de ces sociétés lorsqu’elles mettent, en droit ou en fait, gratuitement un logement à la disposition de l’associé cédant qui l’occupe à titre d’habitation principale ;
  • La résidence secondaire pour acquérir une résidence principale : il est possible pour un vendeur d’être exonéré de plus-value lors de la première cession d’une résidence secondaire dès lors :
  • qu’il n’a pas été propriétaire de sa résidence principale (directement ou par personne interposée) au cours des quatre années précédant la vente,
  • qu’il réemploie le prix de vente, en totalité ou partiellement, dans les vingt-quatre mois, à l’achat ou à la construction d’un logement affecté à la résidence principale. En cas de remploi partiel du prix de vente, la plus-value est exonérée à hauteur de la différence entre le montant du remploi et le prix de cession.
  • Le droit de surélever : est exonéré de plus-values la cession d’un droit de surélévation entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2014, à condition que l’acquéreur s’engage à réaliser et à achever des locaux destinés à l’habitation dans le délai de quatre ans suivant son achat.
  • La vente de la résidence principale pour payer la maison de retraite : les personnes qui partent vivre en maisons de retraite ou les personnes adultes handicapées placées en foyer d’accueil, et qui par la suite vendent leur ancienne résidence principale, sont exonérées de plus-values si la cession intervient dans le délai de deux ans suivant leur entrée en établissement. Ces personnes ne doivent pas être redevables de l’ISF et leur revenu fiscal doit être inférieur à un certain montant.

Comment est calculée la plus-value ?

La plus-value dite « brute » est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

Prix de cession

Il convient de retenir le prix réel tel qu’il est indiqué dans l’acte :

  • il est majoré de certaines charges et indemnités : exemple : indemnité d’éviction versée au locataire par l’acquéreur pour le compte du vendeur ;
  • il est réduit sur justificatif de certains frais, définis par décret, supportés par le vendeur.

Exemples : commission versée à une agence immobilière, frais de mainlevée, coût des diagnostics obligatoires ;

Prix d’acquisition

C’est le prix effectivement payé lors de l’achat du bien tel qu’il a été indiqué dans l’acte ou la valeur portée dans la déclaration de succession ou de donation si le bien vendu a été transmis par succession ou donation . Il est majoré d’un certain nombre de frais et dépenses divers limitativement énumérés :

  • les frais afférents à l’acquisition à titre gratuit y compris les droits de mutation à titre gratuit (droits de succession ou de donation ) ;
  • les frais afférents à l’acquisition à titre onéreux retenus soit pour leur montant réel sur justification, soit forfaitairement pour les immeubles. Dans ce dernier cas, ils sont fixés à 7,5 % du prix d’acquisition ;
  • les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, ou d’amélioration retenues soit sous certaines conditions pour leur montant réel, soit forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition à la condition que le contribuable cède le bien plus de cinq ans après son acquisition et qu’il s’agisse d’un immeuble bâti (exclusion des terrains nus);
  • les frais de voirie, réseaux et distribution.

Abattement pour durée de détention concernant les biens autres que les terrains à bâtir ou les droits s’y rapportant

  • Pour déterminer le montant imposable à l’impôt sur le revenu des plus-values immobilières.

Aucun abattement pour durée de détention n’est pratiqué les cinq premières années de détention. Ensuite, il est pratiqué un abattement de :
•    6% de la 6ème à la 21ème année de détention,
•    4% au terme de la 22ème année de détention.
Cette progressivité conduit à une exonération totale au bout de 22 ans.

Durée de détention (en années) Abattement cumulé
De 1 à 5 0%
6 6%
7 12%
8 18%
9 24%
10 30%
11 36%
12 42%
13 48%
14 54%
15 60%
16 66%
17 72%
18 78%
19 84%
20 90%
21 96%
22 100%
  • Abattement exceptionnel de 25%

Un abattement temporaire (du 1er septembre 2013 au 31 août 2014) et exceptionnel de 25% est appliqué sur la plus-value réalisée au titre de la cession de logements. Cet abattement est calculé après le décompte de l’abattement pour durée de détention.

Cet abattement de 25% n’est pas applicable :
–    aux parts de sociétés à prépondérance immobilière,
–    aux cessions de logements par un contribuable à son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin notoire, un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une de ces personnes ;
–    aux cessions à une personne morale dont l’une des personnes précitée est associée ou le devient à l’occasion de la cession ;
–    aux cessions de terrains à bâtir.

  • Montant de l’impôt de plus-value

L’impôt sur le revenu afférent à la plus-value est de 19%.

  • Pour déterminer le montant imposable aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières.

Aucun abattement pour durée de détention n’est pratiqué les cinq premières années de détention, Ensuite, il est pratiqué un abattement de :
•    1.65% de la 6ème à la 21ème année de détention,
•    1.60% au terme de la 22ème année de détention.
•    9,00% au-delà de la 22ème.
Cette progressivité conduit à une exonération totale au bout de 30 ans.

Durée de détention (en années) Abattement cumulé
De 1 à 5 0%
6 1.65%
7 3.30%
8 4.95%
9 6.60%
10 8.25%
11 9.90%
12 11.55%
13 13.20%
14 14.85%
15 16.50%
16 18.15%
17 19.80%
18 21.45%
19 23.10%
20 24.75%
21 26.40%
22 28.00%
23 37.00%
24 46.00%
25 55.00%
26 64.00%
27 73.00%
28 82.00%
29 91.00%
30 100.00%
  • Abattement exceptionnel de 25%

Un abattement temporaire (du 1er septembre 2013 au 31 août 2014) et exceptionnel de 25% est appliqué sur la plus-value réalisée au titre de la cession de logements. Cet abattement est calculé après le décompte de l’abattement pour durée de détention.

Cet abattement de 25% n’est pas applicable :
–    aux parts de sociétés à prépondérance immobilière,
–    aux cessions de logements par un contribuable à son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin notoire, un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une de ces personnes ;
–    aux cessions à une personne morale dont l’une des personnes précitée est associée ou le devient à l’occasion de la cession ;
–    aux cessions de terrains à bâtir.

  • Montant de l’impôt

Le montant des prélèvements sociaux est de 15.5%.

Abattement pour durée de détention pour les terrains à bâtir ou les droits s’y référents

  • Pour déterminer le montant imposable à l’impôt sur le revenu des plus-values immobilières.

Aucun abattement pour durée de détention n’est pratiqué les cinq premières années de détention. Ensuite, il est pratiqué un abattement de :
•    2% de la 6ème à la 17ème année de détention,

•    4% de la 18ème à la 24ème année de détention

•    et de 8% de la 25ème à la 30ème année de détention

Cette progressivité conduit à une exonération totale au bout de 30 ans.

Durée de détention (en années) Abattement cumulé
De 1 à 5 0%
6 2%
7 4%
8 6%
9 8%
10 10%
11 12%
12 14%
13 16%
14 18%
15 20%
16 22%
17 24%
18 28%
19 32%
20 36%
21 40%
22 44%
23 48%
24 52%
25 60%
26 68%
27 76%
28 84%
29 92%
30 100%
  • Quels sont les impôts et prélèvements sociaux dus ?

Le contribuable qui cède un terrain à bâtir est imposable :

– à l’impôt sur le revenu afférent à la plus-value au taux proportionnel de 19%

– aux prélèvements sociaux, pour un taux global de 15.5%

soit un total de 34.5% (depuis le 1er juillet 2012).

L’abattement exeptionnel de 25% n’est pas applicable.

Quelles sont les obligations déclaratives et de paiement ?

L’impôt sur le revenu afférent à la plus-value réalisée est déclaré et payé :

  • à la conservation des hypothèques lors de la cession d’un immeuble ou de droits relatifs à un immeuble ; le notaire retient sur le prix de vente le montant de l’impôt qui sera payé au bureau des hypothèques.
  • à la recette des impôts lors de la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière.

ATTENTION : le montant de la plus-value réalisée doit être mentionné dans la déclaration de revenu de l’année dans laquelle elle a été réalisée. Par exemple : pour un acte de vente signé en 2013, le montant de la plus-value doit être déclaré lors de la déclaration d’impôt sur les revenus pour l’année 2013 souscrite en 2014.

Bon à savoir : le calcul de la plus-value en cas de démembrement de propriété.

  • En cas de vente de la pleine propriété d’un bien immobilier, donné ou reçu en nue-propriété, suite au décès de l’usufruitier, le prix d’acquisition à retenir est le prix de la pleine propriété au jour de la transmission de la nue-propriété.

La durée de détention court à compter du jour de la signature de l’acte de donation de la nue-propriété.

  • En cas de vente d’un bien immobilier conjointement par l’usufruitier et le nu-propriétaire, l’opération peut dégager une plus-value pour l’usufruitier ou  le nu-propriétaire voir pour les deux.

Le prix de vente doit être ventilé de manière à faire apparaître le prix de la nue-propriété et celui de l’usufruit .

Le délai de détention court à compter de l’acquisition du droit de propriété. Par exemple Monsieur DUPONT achète une maison et quelques années plus tard donne la nue-propriété à son fils. Pour l’usufruitier (Monsieur DUPONT), la durée de détention se calcule à compter de la date d’acquisition du bien immobilier et pour le nu-propriétaire (le fils) on tiendra compte de la date de l’acte de donation .

Taxe additionnelle sur les plus-values immobilières

Une taxe sur les plus-values immobilières d’un montant supérieur à 50.000 euros est créée sur l’ensemble des ventes réalisées par les particuliers, à l’exception des ventes de terrains à bâtir et des ventes exonérées (biens détenus depuis plus de 30 ans et résidences principales).

La taxe est calculée à partir d’un barème progressif :

Montant de la plus-value imposable Montant de la taxe
De 50.001 à 60.000 euros 2% PV – (60.000-PV) x 1/20
De 60.001 à 100.000 euros 2%  PV
De 100.001 à 110.000 euros 3% PV – (110.000 – PV) x 1/10
De 110.001 à 150.000 euros 3% PV
De 150.001 à 160.000 euros 4% PV – (160.000-PV) x 15/100
De 160.001 à 200.000 euros 4% PV
De 200.001 à 210.000 euros 5% PV – (210.000-PV) x 20/100
De 210.001 à 250.000 euros 5% PV
De 250.001 à 260.000 euros 6% PV – (260.000-PV) x 25/100
Supérieur à 260.000 euros 6% PV

PV : montant de la plus-value imposable après abattement pour durée de détention et abattement de 25% (si vous êtes éligible).

La particularité en matière de revente du bien immobilier acquis sous le régime de la vente d’immeuble à rénover

Le calcul de la plus value imposable est modifié. Le prix d’acquisition à retenir est le prix d’achat du bien auquel il faut dorénavant ajouter le montant des travaux.

Exemples de calcul de taxation sur le montant de la plus-value

1/ Vente d’un bien immobilier détenu depuis 17 ans

Monsieur DURANT a acquis le 1er mars 1996 une maison à Pontoise pour la somme de 150 000 €  qu’il  revend  350 000 €.
La vente intervenant après 17 ans de détention révolus, celle-ci génère une imposition au titre de la plus-value et des prélèvements sociaux calculés de la manière suivante :
– prix d’acquisition de 150 000 € auquel on ajoute un forfait de 7.5 % (11.250 euros) au titre des frais de notaire et un forfait de 15 % (22.500 euros) pour travaux, soit 183.750 euros
– la plus-value taxable est donc  de 350.000 € – 183.750 € = 166.250 €
Montant de la taxation
sur la plus-value
Montant de la taxation
sur les prélèvements sociaux
L’abattement pour durée de détention est de 2% de la 6ème à la 17ème année soit 24 % (12 x 2 %)
Soit 166 250 – 24 % = 126.350 €
L’abattement pour durée de détention est de 2% de la 6ème à la 17ème année soit 24 % (12 x 2 %)
Soit 166 250 – 24 % = 126.350 €
Impôt dû :
126.350 € x 19 % = 24.007 €
Impôt dû :
126.350 € x 15.5 % = 19.584 €
Soit un total de 43.591 €
TAXE ADDITIONNELLE SUR LES PLUS-VALUES IMMOBILIERES ELEVEES
Compte-tenu du montant de la plus-value supérieure à 50.000 euros s’ajoute une taxation spécifique. Le barème est fonction de l’importance de la plus-value au-delà de ce seuil.
Montant de la plus-value imposable : 126.350 euros (montant de la plus-value brute soit 166.250 euros déduction faite de l’abattement  de 24% pour durée de détention).
Montant de l’impôt entre 110.001 et 150.000 euros : 3% de la plus-value soit 126.350 x 3 % = 3.791 euros.
Soit un total de 47.382 euros.

Exemple si le bien est vendu le 1er septembre 2013 : La situation transitoire du 1er septembre 2013 au 31 août 2014

Montant de la taxation
sur la plus-value
Montant de la taxation
sur les prélèvements sociaux
L’abattement pour durée de détention est de 6% de la 6ème à la 17ème année soit 72 % (12 x 6 %)
Soit 166 250 – 72 % = 46 550 €
L’abattement de durée de détention est de 1.65 % de la 6ème  à la 17ème  année soit 19.80 % (12 x 1.65 %)
Soit 166 250 – 19.80 % = 133 333 €
Abattement exceptionnel de 25%  :
46.550 € – 25 % = 34 912.5 €
Abattement exceptionnel de 25 % :
133 333 € – 25 % = 99 999.75 €
Impôt dû :
34 912.5 € x 19 % = 6 633 €
Impôt dû :
99 999.75 € x 15.5 % = 15 500 €
Soit un total de 22 133€
TAXE ADDITIONNELLE SUR LES PLUS-VALUES IMMOBILIERES ELEVEES
Pas de surtaxe car la plus-value est inférieure à 50.000 euros.
S’il y avait eu une surtaxe, cet abattement de 25% aurait été pris en compte pour la détermination de l’impôt.

Exemple si le bien est vendu après le 1er septembre 2014

Montant de la taxation
sur la plus-value
Montant de la taxation
sur les prélèvements sociaux
L’abattement pour durée de détention est de 6% de la 6ème à la 17ème année soit 72 % (12 x 6 %)
Soit 166 250 – 72 % = 46 550 €
L’abattement de durée de détention est de 1.65 % de la 6ème à la 17ème année soit 19.80 % (12 x 1.65 %)
Soit 166 250 – 19.80 % = 133 332.5 €
Impôt dû :
46 550 € x 19 % = 8 845 €
Impôt dû :
133 332.5 € x 15.5 % = 20 667 €
Soit un total de 29 512 €
TAXE ADDITIONNELLE SUR LES PLUS-VALUES IMMOBILIERES ELEVEES
Pas de surtaxe car la plus-value est inférieure à 50.000 euros.

2/Vente d’un bien immobilier détenu depuis plus de 22 ans :

La situation du 1er septembre 2013 au 31 août 2014

Montant de la taxation sur la plus-value Montant de la taxation
sur les prélèvements sociaux
Exonération au-delà de 22 ans
L’abattement pour durée de détention est de 1.65 % de la 6ème  à la 21ème  année soit 26.40 % (16 x 1.65 %) et de 1.6 % au titre de 22èmeannée, soit 28%
Soit 166 250 – 28 % = 119.700 €
 Exonération au-delà de 22 ans
Abattement exceptionnel de 25% soit :
119.700 € – 25 % = 89.775 €
Exonération au-delà de 22 ans
Taxation au titre des prélèvements sociaux :
89.775 € x 15.5 % = 13.915 €
Soit un total de 13.915 €
TAXE ADDITIONNELLE SUR LES PLUS-VALUES IMMOBILIERES ELEVEES
Pas de surtaxe car exonération de taxation sur la plus-value.

Via www.notaires.paris-idf.fr

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