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Fonds de travaux : les copropriétés exemptées

Depuis le 1er janvier dernier, le fonds d​​e travaux est obligatoirement constitué pour les copropriétés composées de 10 lots au moins à destination partielle ou totale d’habitation à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de réception des travaux. Toutefois, sont dispensées par cette obligation :

  • les copropriétés à usage total autre que l’habitation (immeuble exclusif de bureaux, centre commercial….) ;
  • les copropriétés dont la date de réception de l’immeuble est intervenue depuis moins de cinq ans ;
  • les copropriétés de moins de dix lots (principaux comme secondaires) sous réserve d’une décision unanime de l’assemblée générale de ne pas constituer un tel fonds ;
  • les copropriétés dont le diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années. Dans les immeubles qui sont régulièrement entretenus, il existe donc un intérêt de faire réaliser un diagnostic technique global qui pourra éventuellement dispenser le syndicat des copropriétaires de constituer un fonds de travaux pendant toute la durée de validité du diagnostic, soit dix années.

Loi ALUR : contrats et honoraires du syndic

La loi ALUR a modifié les règles applicables au contrat et aux honoraires du syndic afin d’améliorer leur lisibilité et d’éviter d’éventuelles dérives. Un modèle type de contrat est ainsi instauré et les honoraires du syndic sont davantage encadrés.

Toutefois, le contrat et la rémunération du syndic sont toujours soumis à l’accord des copropriétaires réunis en assemblée générale, le vote intervenant à la majorité absolue(majorité des voix de tous les copropriétaires / loi du 10.7.65 : art. 25).

Par ailleurs, la désignation du syndic s’effectue désormais après une mise en concurrence faite par le conseil syndical (sauf absence de conseil syndical ou impossibilité de mettre en concurrence du fait du marché local). Dans ce cas, les projets de contrats doivent mentionner le montant des frais bancaires afférents au compte séparé (cf. fiche « obligation de compte séparé dans les copropriétés »).

1. Contrat de syndic

Avant la loi ALUR, seul le contenu du mandat du syndic était règlementé : sa durée, sa date de prise d’effet, les éléments de détermination de sa rémunération et les conditions d’exécution de sa mission devaient y être mentionnés (décret du 17.3.67 : art. 29).

La loi ALUR instaure un contrat-type, dont le contenu sera défini par décret en Conseil d’Etat, auquel le mandat de syndic doit désormais se conformer. Il ne peut, même à titre indicatif, mentionner de barème sur les honoraires spécifiques.

La durée du mandat du syndic demeure fixée par l’assemblée générale dans la limite de trois ans maximum. L’assemblée générale peut ainsi désigner le même syndic, une ou plusieurs fois, pour une durée, librement négociée, de trois ans maximum.

Lorsque le mandat du syndic est renouvelé, un nouveau contrat, mentionnant obligatoirement ses dates de prise d’effet et d’échéance, doit être soumis à l’autorisation des copropriétaires. Dans ce cas, la mise en concurrence de plusieurs projets de contrats n’est pas nécessaire.

2. Honoraires du syndic

Avant la loi ALUR, le syndic pouvait percevoir deux types de rémunération dont le montant était librement négocié avec les copropriétaires au moment de sa désignation :

  • des honoraires pour la gestion courante (dont la liste minimale était fixée par l’arrêté du 19.3.10 dit Novelli),
  • des honoraires spécifiques pour les prestations particulières.
    Désormais, la rémunération du syndic est déterminée de manière forfaitaire pour les actes de gestion courante. Le montant des honoraires demeure librement négocié entre le syndic et les copropriétaires.

Le syndic peut également prétendre à des honoraires supplémentaires :

  • s’il accomplit des prestations particulières dont la liste sera définie par décret
  • si la copropriété réalise des travaux : la rémunération du syndic doit alors être exprimée en pourcentage du montant hors taxe de ces travaux, avec un taux dégressif selon leur importance. Son montant est décidé par les copropriétaires lors de l’assemblée générale au cours de laquelle les travaux sont décidés.

Par ailleurs, les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des frais de recouvrement et de l’état daté ne peuvent dépasser un plafond.

Copropriétés : un contrat type pour les syndics à partir du 2 juillet 2015

Afin d’améliorer la gestion des copropriétés, un décret publié au Journal officiel du samedi 28 mars 2015 fixe un modèle de contrat type de syndic auquel devront se conformer tous les contrats conclus ou renouvelés après le 1er juillet 2015. Ce décret fait suite à l’article 55 de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi Alur).

Ce modèle de contrat type doit contenir notamment :

  • les missions du syndic,
  • la durée du contrat,
  • la désignation, la révocation et la démission du syndic,
  • la fiche synthétique de copropriété,
  • les prestations et les modalités de rémunération du syndic professionnel,
  • le forfait (contenu du forfait, tenue de l’assemblée générale annuelle, prestations optionnelles et particulières, modalités de rémunération…),
  • le remboursement et la rémunération du syndic non professionnel,
  • les frais et les honoraires imputables aux seuls copropriétaires.

Ce décret fixe également la liste limitative des prestations particulières pouvant être rémunérées en complément du forfait (réunions et visites supplémentaires, règlement de copropriété et état descriptif de division de la copropriété, gestion administrative et matérielle suite à un sinistre, études techniques…).

Les copropriétés en difficulté et la Loi ALUR

Quand une copropriété rencontre des difficultés financières, un mandataire ad hoc doit être désigné pour dresser un état des lieux et trouver des solutions visant à rétablir l’équilibre financier.

​U​ne copropriété est considérée comme étant en difficulté dès lors que, à la clôture des comptes, le taux d’impayés atteint :

  • 25 % pour les copropriétés comprenant jusqu’à 200 lots,
  • 15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots.

Ce pourcentage est calculé sur la base des sommes exigibles au titre du budget prévisionnel et des dépenses liées aux :

  • travaux de conservation et d’entretien de l’immeuble (hors maintenance),
  • travaux portant sur les éléments d’équipement communs (hors maintenance),
  • travaux d’amélioration,
  • études techniques (diagnostics et consultations)

A noter que les sommes devenues exigibles dans le mois précédant la date de clôture de l’exercice ne sont pas considérées comme des impayées.

Si le niveau des impayés atteint 25% des charges exigibles, le syndic de copropriété doit en informer le conseil syndical.

Cette information doit :

  • être adressée sans délai à chaque membre du conseil syndical,
  • présenter l’état des impayés avant répartition à la date de la clôture de l’exercice comptable.

Le syndic dispose d’ 1 mois à compter de la clôture des comptes pour engager un recours auprès du tribunal de grande instance (TGI) du lieu de situation de l’immeuble afin de lui demander de désigner un mandataire ad hoc.S’il n’agit pas dans ce délai, le TGI peut être saisi directement par :

  • les copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix de la copropriété,
  • un créancier dont les factures de travaux, d’eau ou d’énergie, restent impayées depuis au moins 6 mois et après un commandement de payer resté infructueux,
  • le préfet ou le procureur de la République,
  • ou le maire de la commune où est situé l’immeuble.

Dans tous les cas, la saisine est accompagnée des pièces susceptibles de justifier la demande (factures impayées, lettres de rappel, mises en demeure, échanges de courriers divers…)

A noter que les copropriétaires ou les créanciers qui ont saisi le tribunal doivent en informer le maire de la commune de l’immeuble et le préfet.

 

Désignation du mandataire ad hoc

Le président du TGI statue par ordonnance sur requête ou comme en matière de référé et peut désigner un mandataire ad hoc dont il détermine les missions et la rémunération.

Le mandataire peut-être :

  • un administrateur judiciaire,
  • une personne physique ou morale dotée d’une expérience ou d’une qualification particulière au regard de l’affaire.

Le juge peut entendre tout membre du conseil syndical avant de statuer.

Obligations du syndic

Le syndic est tenu de fournir au mandataire désigné l’ensemble des documents nécessaires à la réalisation de sa mission.

La transmission de ces pièces doit être faite dans les 15 jours suivant la notification de l’ordonnance du juge au syndic.

Mission du mandataire ad hoc

Le mandataire ad hoc a pour mission générale :

  • d’analyser la situation financière de la copropriété,
  • de vérifier l’état de l’immeuble afin d’assurer la sécurité des copropriétaires et des locataires,
  • de mener toute action de médiation et de négociation entre les parties,
  • d’élaborer des préconisations pour rétablir l’équilibre financier.

Rapport du mandataire ad hoc

Ces observations et recommandations doivent être présentées dans un rapport remis au tribunal dans un délai de 3 mois renouvelables une fois par décision du président du TGI.

Ce rapport doit ensuite être transmis par le greffe du TGI :

  • au syndic de copropriété,
  • au conseil syndical,
  • et au maire de la commune de l’immeuble concerné ou au préfet.

Les copropriétaires doivent pouvoir consulter le rapport. Le syndic doit les en informer individuellement par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise contre émargement. Une copie du rapport peut être remise à tout copropriétaire qui en fait la demande, et à ses frais.

Assemblée générale

Les projets de résolutions nécessaires à la mise en œuvre du rapport doivent être débattus en assemblée générale qui doit se tenir :

  • dans les 6 mois suivant la remise du rapport si aucune mesure d’urgence n’est préconisée,
  • dans les 3 mois suivant la remise du rapport si des mesures d’urgence sont prévues.

Le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale spéciale si aucune assemblée n’est déjà prévue dans le délai imparti.

Si une assemblée générale est déjà prévue, le syndic y inscrit obligatoirement à l’ordre du jour les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre du rapport.

Le procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue doit ensuite être notifié par le syndic dans les 6 mois suivants la remise du rapport :

  • aux auteurs de la saisine,
  • au juge,
  • et au mandataire ad hoc.

Frais de procédure

Les frais de procédure liés à la désignation du mandataire ad hoc et à ses interventions sur la copropriété sont répartis par le juge entre le syndic et le syndicat des copropriétaires.

Lorsque la saisine est à l’initiative d’un créancier, les frais sont mis à sa charge.

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Détecteurs de fumée obligatoires dans les logements avant mars 2015

Au plus tard le 8 mars 2015, tous les lieux d’habitation devront être équipés d’un détecteur de fumée. Si vous ne voulez pas attendre le dernier moment, ces informations vous concernent.

L’arrêté du 5 février 2013 précise toutes les exigences auxquelles doivent répondre ces appareils.

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Plafonnement des honoraires de location à compter du 15 septembre 2014

Un décret du 1er août 2014 prévoit le plafonnement des honoraires de location d’un logement (frais d’agence) demandés aux locataires par les professionnels de l’immobilier. Ces dispositions qui ne concernent ni les baux commerciaux, ni les baux professionnels s’appliquent à compter du 15 septembre 2014.

Les trois premiers décrets « ALUR » attendus en juin par la FNAIM

Les trois premiers décrets d’application de la loi ALUR du 24 mars 2014 (sur les quelques 208 recensés) devraient paraître au cours du mois de juin.

Installation du Conseil National

Le premier est celui qui nommera les membres du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière, « dont la mission est de veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétence nécessaires au bon accomplissement des activités » des agents immobiliers et des administrateurs de biens, aux termes de la loi ALUR.

« L’installation de ce Conseil est attendue avec impatience par les professionnels. Nous espérons en effet qu’il sera consulté pour l’élaboration des décrets ultérieurs relatifs à la profession, et notamment les deux autres textes annoncés pour juin 2014 » commente Jean- François Buet, président de la FNAIM.

Honoraires de location

Le deuxième décret attendu viendra plafonner la quote-part des « honoraires d’agence » incombant au locataire lorsque la location est conclue par un agent immobilier.
« La FNAIM espère que les professionnels seront entendus pour que la rémunération allouée aux agences rémunère effectivement le service rendu » poursuit Jean-François Buet.

Encadrement des loyers

Le troisième décret instaurera l’encadrement des loyers dans les 28 zones urbaines tendues recensées sur le territoire national.
Dans ces zones, c’est le préfet qui fixera « chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique », précise la loi ALUR.

Le préfet déterminera ces loyers sur la base des données fournies par des observatoires locaux auxquels participeront les observatoires FNAIM.

Pourquoi un compte bancaire séparé ?

Compte unique: une mise sous tutelle

Parmi les curiosités du fonctionnement de la copropriété, l’usage du compte bancaire unique du syndic marque une exception que la corporation des syndics défend bec et ongles par des mesures dérogatoires et des ruses visant uniquement la défense de ses propres intérêts.

A l’heure où l’administration et les entreprises passent à l’e-gestion avec les échanges électroniques garants de transparence et de traçabilité, les syndics préfèrent conserver une gestion financière opaque, introvertie, avec compte commun et carnet de chèques.

Il est évident qu’au delà du profit apparent, mais limité, du placement d’une trésorerie groupée, le compte bancaire unique apporte au syndic de nombreux avantages, parmi lesquels :

  • La création d’une forme de centrale d’achat avec des négociations particulières de commande et de règlement dont se plaignent à la fois les fournisseurs et les clients réels, les copropriétaires.
  • La facilité à facturer des prestations particulières auprès des copropriétaires, comme les frais élevés de recouvrement automatique, sans toujours apparaître dans la comptabilité du syndicat.
  • L’impossibilité de faire un contrôle complet des comptes, à défaut de référence externe, le relevé. En effet il n’est pas possible de vérifier que les opérations inscrites en comptabilité reflètent exactement les opérations de trésorerie réelles. Sans compte bancaire séparé, il ne peut y avoir de réelle étanchéité des comptes des copropriétés qui utilisent le même compte bancaire.
  • La viscosité du transfert de la trésorerie en cas de changement de syndic, alors que le transfert, de signature est immédiat en cas de compte bancaire séparé.

Via LaTribune.fr

Ce qui change avec la loi Alur

Définitivement adoptée jeudi 20 février après le vote du Sénat, la loi Alur (accès au logement et urbanisme rénové) devrait mieux encadrer les charges de copropriété, mais vont-elles pour autant baisser ? Les nouvelles obligations de la loi de Cécile Duflot « devraient entraîner un surcoût de 10 à 25 % en termes d’honoraires, selon la taille de la copropriété », selon Jean-François Buet, président de la Fnaim.

Instauration d’un fonds de travaux

Les immeubles d’au moins 10 lots et construits depuis plus de cinq ans devront constituer un fonds de travaux équivalant à 5 % au minimum du budget prévisionnel annuel, destiné à organiser les travaux à venir au sein de la copropriété, afin de permettre de mieux anticiper et gérer les dépenses exceptionnelles. Cela à compter du 1er janvier 2017.

Immatriculation des copropriétés

Afin de faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l’état des copropriétés, ces dernières vont faire l’objet d’une immatriculation sur un registre national, tenu par un établissement public de l’Etat.

Mise en place obligatoire d’un compte séparé

Au lieu du compte collectif du syndic – utilisé par 9 copropriétés sur 10 – qui englobe l’ensemble des copropriétés gérées, l’instauration de comptes séparés permet une plus grande transparence dans la comptabilité du syndic et l’usage qu’il fait de ses fonds (avec une dérogation pour les petites copropriétés de moins de 15 lots). Mais, en empêchant les traitements de masse, elle justifie des honoraires plus élevés, selon les syndics.

Fourniture d’une fiche synthétique d’immeuble

Mise à jour tous les ans et tenue à disposition des copropriétaires, cette fiche synthétique référencera la situation financière de la copropriété et l’état du bâti. L’ensemble des données financières et techniques devant y figurer sera précisé par décret.

Modification des contrats de syndics

Fini les forfaits annuels alléchants qui dissimulent des frais particuliers aux tarifs exorbitants, « la loi Alur va apporter de nettes améliorations du point de vue des contrats de syndics », explique Paul Philippot. Jusque-là, la très faible transparence de leurs honoraires laissait place à beaucoup d’abus.

Si l’arrêté Novelli du 19 mars 2010 avait déjà listé les 44 tâches de gestion courante faisant l’objet des contrats de base des syndics, il leur était en fait assez aisé d’en faire passer un bon nombre (sous d’autres dénominations) en tant que prestations exceptionnelles, à des montants parfois exorbitants. Là où les honoraires de base ont augmenté de près de 3 % en 2012, les prestations particulières ont augmenté de 10 %, selon l’observatoire des charges de l’Unarc.

Avec la loi Duflot, les contrats de syndic sont élargis à un certain nombre de prestations jusqu’alors particulières (dont la liste sera fixée par décret). Mais surtout, une liste limitative des frais particuliers pouvant faire l’objet d’une facturation supplémentaire est fixée par décret et tout ce qui n’y figure pas fait obligatoirement partie du forfait de base. Les contrats de syndics seront tous les mêmes et il sera donc beaucoup plus simple de les comparer entre eux lors d’appels d’offres.

Amélioration des coûts de gestion des copropriétés

Avec la loi Alur, les convocations aux assemblées générales, notifications, mises en demeure et autres documents officiels pourront désormais être envoyés par voie électronique plutôt que par des recommandés très coûteux, jusqu’alors de mise.

Mise en place d’un extranet

Pratique, peu cher, sécurisé, le portail sur Internet permet aux copropriétaires d’accéder à la plupart des documents relatifs à leur copropriété (carnet d’entretien, procès verbaux d’assemblées générales, règlement de copropriété, budget de l’année, contrats…). Avec la loi Alur, il est rendu obligatoire, sauf décision contraire lors de l’AG des copropriétaires. « Il évite ainsi de nombreux frais de photocopie, d’envoi et libère en partie le syndic de tâches chronophages. Ce dernier peut alors mieux se consacrer à la bonne gestion de la copropriété », explique Luc Caille.

En revanche, il est important que ce portail ne soit pas dépendant du syndic, car toutes les informations qui y figurent pourraient être perdues lors d’un changement de prestataire, souligne-t-il.

Hélène Dupuy

Via Les Echos

Loué – Location Faux T4 avec garage – Faron – Toulon

 

 

LOYER MENSUEL: 800 €
VILLE : Toulon
CODE POSTAL : 83000
CHARGES COMPRISES : Non
TYPE DE BIEN : Appartement et Garage
PIÈCES : 3
MEUBLÉ / NON MEUBLÉ : Non meublé
SURFACE : 70 m2
RÉFÉRENCE : Canadienne

Description :

Sur les hauts Claret Bas Faron, au 1 er étage d’ une petite copropriété bien tenue, faux T4 composé de 2 chambres (possibilité 3) avec cuisine aménagée sur loggia fermée, séjour sud avec vue dégagée sur la ville, belle terrasse.
Volets roulants électriques, store.
Vue Faron coté chambres et cuisine.
Nombreux placards et garage au rez de chaussée.
A 15 min à pieds de la gare et du centre ville.
Le loyer est de 800.00 € (garage compris) et 100.00 € de provisions de charges locatives incluant le chauffage collectif.