Loi ALUR : contrats et honoraires du syndic

La loi ALUR a modifié les règles applicables au contrat et aux honoraires du syndic afin d’améliorer leur lisibilité et d’éviter d’éventuelles dérives. Un modèle type de contrat est ainsi instauré et les honoraires du syndic sont davantage encadrés.

Toutefois, le contrat et la rémunération du syndic sont toujours soumis à l’accord des copropriétaires réunis en assemblée générale, le vote intervenant à la majorité absolue(majorité des voix de tous les copropriétaires / loi du 10.7.65 : art. 25).

Par ailleurs, la désignation du syndic s’effectue désormais après une mise en concurrence faite par le conseil syndical (sauf absence de conseil syndical ou impossibilité de mettre en concurrence du fait du marché local). Dans ce cas, les projets de contrats doivent mentionner le montant des frais bancaires afférents au compte séparé (cf. fiche « obligation de compte séparé dans les copropriétés »).

1. Contrat de syndic

Avant la loi ALUR, seul le contenu du mandat du syndic était règlementé : sa durée, sa date de prise d’effet, les éléments de détermination de sa rémunération et les conditions d’exécution de sa mission devaient y être mentionnés (décret du 17.3.67 : art. 29).

La loi ALUR instaure un contrat-type, dont le contenu sera défini par décret en Conseil d’Etat, auquel le mandat de syndic doit désormais se conformer. Il ne peut, même à titre indicatif, mentionner de barème sur les honoraires spécifiques.

La durée du mandat du syndic demeure fixée par l’assemblée générale dans la limite de trois ans maximum. L’assemblée générale peut ainsi désigner le même syndic, une ou plusieurs fois, pour une durée, librement négociée, de trois ans maximum.

Lorsque le mandat du syndic est renouvelé, un nouveau contrat, mentionnant obligatoirement ses dates de prise d’effet et d’échéance, doit être soumis à l’autorisation des copropriétaires. Dans ce cas, la mise en concurrence de plusieurs projets de contrats n’est pas nécessaire.

2. Honoraires du syndic

Avant la loi ALUR, le syndic pouvait percevoir deux types de rémunération dont le montant était librement négocié avec les copropriétaires au moment de sa désignation :

  • des honoraires pour la gestion courante (dont la liste minimale était fixée par l’arrêté du 19.3.10 dit Novelli),
  • des honoraires spécifiques pour les prestations particulières.
    Désormais, la rémunération du syndic est déterminée de manière forfaitaire pour les actes de gestion courante. Le montant des honoraires demeure librement négocié entre le syndic et les copropriétaires.

Le syndic peut également prétendre à des honoraires supplémentaires :

  • s’il accomplit des prestations particulières dont la liste sera définie par décret
  • si la copropriété réalise des travaux : la rémunération du syndic doit alors être exprimée en pourcentage du montant hors taxe de ces travaux, avec un taux dégressif selon leur importance. Son montant est décidé par les copropriétaires lors de l’assemblée générale au cours de laquelle les travaux sont décidés.

Par ailleurs, les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des frais de recouvrement et de l’état daté ne peuvent dépasser un plafond.